Najem instytucjonalny - co to jest?

Barmicha 

Od 11 września 2017 w polskim ustawodawstwie obowiązuje nowelizacja dotycząca ustawy m. in o ochronie praw lokatorów, która wprowadziła pewne bardzo istotne rozróżnienie.

Najem instytucjonalny - co to jest?

Mianowicie najem lokali mieszkalnych może dotyczyć osób fizycznych, które:

  1. nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (wówczas jest to tzw. najem okazjonalny),

  2. mogą być również osobami prawnymi lub jednostkami organizacyjnymi, które nie są osobami prawnymi, prowadzącymi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali (wówczas jest to tzw. najem instytucjonalny).

Czym jest samo "prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali"? To po prostu faktyczne pobieranie opłaty za wynajem lokali mieszkalnych w celach komercyjnych, choć, co szczególnie ciekawe, drugorzędną kwestią jest to, czy takie działąnie zgłoszono w rejestrze przedsiębiorców KRS i w ewidencji działalności gospodarczej CEiDG.

W skrócie wygląda to tak, że jeśli wynajmujący nawiązuje współpracę z wyspecjalizowanymi firmami, dokonuje wynajmu wielu nieruchomości, traktuje najem jako stałe źródło utrzymania lub wynajmuje mieszkanie w sposób ciągły (przed dłuższy okres), to jest to najem instytucjonalny.

Najem instytucjonalny - forma zawarcia umowy i czas jej trwania

By umowa była ważna, umowa powinna być zawarta w formie pisemnej, czyli istotny jest podpis własnoręczny obu sygnatariuszy. Taka umowa powinna określać oznaczony czas trwania, ale nie ma w ustawodawstwie wzmianek o tym, ile maksymalnie może on trwać. Może to być nawet kilkadziesiąt lat. Jednak, co szczególnie istotne, najem na czas dłuższy niż 10 lat, nie jest zawarty na czas nieoznaczony w przypadku umowy najmu instytucjonalnego.

Najem instytucjonalny nie ma mocy bez dokumentu notarialnego

Żeby umowa najmu była zakwalifikowana jako umowa najmu instytucjonalnego, Najemca musi oświadczyć w specjalnym akcie notarialnym, że poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do:

  • opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy we wskazanym terminie,

  • przyjął, że w razie wykonania tego zobowiązania, prawo do lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje mu.

Najem instytucjonalny - czy umowę można rozwiązać przed terminem?

Oczywiście, na drodze wypowiedzenia jedna ze stron może wypowiedzieć umowę. Wypowiedzenie przyjmuje formę oświadczenia, które zyskuje na mocy z chwilą doręczenia go drugiej stronie. Wyjątkiem jest przypadek, w którym adresat unika odbioru listu, wówczas za datę osiągnięcia skuteczności przyjmuje się datę pierwszego awizo. Przyczyny wypowiedzenia mogą być oparte o przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, o której wspominaliśmy wyżej, jak rónież o przepisy kodeksu cywilnego.

Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego:

  • w przypadkach i terminach, które były przewidziane w umowie,

  • jeśli najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, nawet pomimo pisemnego upomnienia o zaprzestanie takiego działania, i w efekcie dopuszcza do powstawania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku lub czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali,

  • jeśli najemca zwleka z opłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzeń na piśmie i wyznaczenia terminu do zapłaty zaległości,

  • jeśli najemca sam wynajął lub podnajął czy też oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody wynajmującego.

Wypowiedzenie umowy przez najemcę:

  • w przypadkach i terminach, które były przewidziane w umowie,

  • jeśli w chwili wydania lokal miał wady, które uniemożliwiają jego użytkowanie przewidziane na zasadach określonych w umowie lub takie wady powstały już po podpisaniu umowy, a wynajmujący ich nie usunął,

  • jeśli wady wynajętego lokalu zagrażają zdrowiu domowników.

Dowiedz się więcej!

 

Oczywiście podane wyżej informacje są jedynie pewnym przybliżeniem sytuacji, bowiem wszystkie te kwestie są ściśle regulowane prawne i nie wyczerpujemy w tym momencie tematu. Każdy z tych wątków można pogłębić, a pozostają jeszcze choćby kwestie czynszu czy eksmisji. Więcej o najmie instytucjonalnym dowiesz się z bloga ToZalezy, na którym znajdziesz wiele zagadnień z rozmaitych dziedzin prawa.

Barmicha
Autor

Barmicha

Publikacje tego autora